Một khu đô thị mới có hàng nghìn căn hộ, đường rộng, cây xanh đẹp. Tám giờ sáng, dòng xe máy đổ ra một cổng duy nhất hướng về trung tâm. Mười giờ sáng, đường vắng như ngày Tết. Muốn mua hộp sữa phải lái xe hai cây số. Không ai vi phạm quy hoạch cả. Đó chính là kết quả đúng như bản vẽ: đất ở một nơi, đất thương mại một nơi, đất việc làm ở nơi khác nữa.
Vì sao phân khu chức năng ra đời
Phân khu chức năng hiện đại hình thành cuối thế kỷ 19 đầu thế kỷ 20, khi nhà máy chạy than, lò mổ, xưởng thuộc da nằm sát nhà ở, gây bệnh tật và cháy nổ. Tách các chức năng gây hại khỏi nhà ở là tiến bộ thật sự về y tế công cộng.
Ở Mỹ, một phán quyết năm 1926 liên quan đến thị trấn Euclid, bang Ohio, đã xác nhận quyền của chính quyền địa phương được phân vùng sử dụng đất. Từ đó, kiểu phân khu tách biệt nghiêm ngặt được gọi là phân khu kiểu Euclid trong tài liệu chuyên ngành. Kết hợp với Hiến chương Athens chia bốn chức năng, tư duy tách biệt lan rộng khắp thế giới.
Cái giá của khu đơn chức năng
Khi phần lớn việc làm không còn là nhà máy khói bụi, lợi ích của việc tách biệt giảm dần, còn chi phí thì hiện rõ:
- Chuyến đi dài hơn và dồn giờ: mọi người đi cùng hướng cùng lúc, đường quá tải hai lần mỗi ngày, trống trơn phần còn lại.
- Phụ thuộc phương tiện cá nhân: khoảng cách vượt quá tầm đi bộ.
- Hạ tầng dùng không hiệu quả: đường, bãi đỗ ở khu văn phòng bỏ trống ban đêm; ở khu ở bỏ trống ban ngày.
- Thiếu an toàn tự nhiên: khu thuần ở vắng ban ngày, khu thuần văn phòng vắng ban đêm.
- Dịch vụ nhỏ khó sống: quán cà phê ở khu thuần văn phòng chỉ có khách năm ngày một tuần.
Ba kiểu hỗn hợp
| Kiểu | Mô tả | Ví dụ | Điểm cần chú ý |
|---|---|---|---|
| Hỗn hợp theo chiều đứng | Nhiều chức năng trong một công trình, xếp theo tầng | Cửa hàng tầng trệt, văn phòng tầng 2–3, căn hộ phía trên; nhà ống kinh doanh tầng trệt | Lối vào riêng cho từng chức năng, cách âm, thông gió bếp thương mại |
| Hỗn hợp theo chiều ngang | Các công trình đơn chức năng nhưng đặt xen kẽ trong một ô phố hoặc khu | Trường học, chung cư, văn phòng, chợ trong cùng một khu vài hecta | Khoảng cách đi bộ thực tế giữa các chức năng |
| Hỗn hợp theo thời gian | Một không gian đổi chức năng theo giờ, ngày | Sân trường thành sân chơi cộng đồng buổi tối; bãi đỗ thành chợ đêm | Quản lý, chia trách nhiệm, an ninh |
Nhà ống Việt Nam là hình mẫu hỗn hợp theo chiều đứng ở quy mô nhỏ nhất: tầng trệt bán hàng, tầng trên ở. Nó tự nhiên, linh hoạt, nhưng cũng cho thấy giới hạn: không kiểm soát, các chức năng gây ồn, mùi, cháy nổ có thể lọt vào khu ở.
Không phải chức năng nào cũng đặt cạnh nhau được
Hỗn hợp không phải trộn ngẫu nhiên. Tư duy đúng là phân loại theo mức độ tác động thay vì theo tên chức năng:
- Tương thích cao với nhà ở: văn phòng nhỏ, cửa hàng bán lẻ, quán ăn quy mô nhỏ, phòng khám, lớp học, xưởng thủ công không gây ồn.
- Tương thích có điều kiện: nhà hàng lớn, quán bar, phòng tập, xưởng sửa chữa nhỏ, siêu thị có xe tải giao hàng. Cần kiểm soát giờ hoạt động, tiếng ồn, lối xe hàng.
- Không tương thích: công nghiệp gây ô nhiễm, kho hoá chất, trạm trung chuyển rác, bãi xe tải lớn.
Nhiều hệ thống quy hoạch hiện đại chuyển từ phân khu theo loại chức năng sang phân khu theo hình thái và tác động: quy định chiều cao, khoảng lùi, mức ồn, giờ hoạt động, và cho phép nhiều loại chức năng miễn đáp ứng các ngưỡng đó.
Những lỗi khi vẽ đất hỗn hợp
- Tô màu “hỗn hợp” cho mọi ô mà không quy định tỷ lệ tối thiểu cho từng chức năng. Kết quả có thể là 100% nhà ở, không khác gì khu thuần ở.
- Đặt thương mại tầng trệt trên phố không có người đi bộ. Cửa hàng cần dòng người; trên đường gom cao tốc, chúng sẽ đóng cửa.
- Không tính đến giao hàng và rác: nhà hàng tầng trệt cần lối xe hàng và điểm tập kết rác không đi qua sảnh căn hộ.
- Quá nhiều diện tích thương mại: một khu vài nghìn dân không nuôi nổi hàng trăm cửa hàng. Mặt bằng trống cả dãy còn tệ hơn không có.
Bao nhiêu thương mại là đủ
Một phép ước lượng thô, dùng khi làm phương án: lấy dân số trong bán kính 400–500 m, nhân với diện tích bán lẻ hàng ngày trên đầu người mà thị trường địa phương đang có. Nếu chưa có số liệu, hãy khảo sát một khu dân cư hiện hữu tương tự: đếm số cửa hàng tiện lợi, quán ăn, tiệm dịch vụ trên một đoạn phố và ước dân số phục vụ. Dùng tỷ lệ đó để kiểm tra phương án của bạn có đang đề xuất quá nhiều hay quá ít mặt bằng thương mại.
Áp dụng: kiểm tra mức độ hỗn hợp của một khu
- Chia khu thành lưới ô 200 × 200 m.
- Với mỗi ô, ghi có mặt những chức năng nào trong năm nhóm: ở, làm việc, mua sắm hàng ngày, giáo dục, nghỉ ngơi (công viên, sân chơi).
- Tô màu ô theo số nhóm có mặt: 1 nhóm đậm nhất, 5 nhóm nhạt nhất.
- Tìm các vùng đậm liền nhau: đó là vùng đơn chức năng, ứng viên để bổ sung chức năng thiếu.
- Với mỗi vùng, đề xuất một chức năng bổ sung cụ thể, vị trí, quy mô, và kiểm tra tính tương thích theo danh sách ở trên.
Bản đồ lưới năm nhóm này đơn giản nhưng thuyết phục, vì người xem thấy ngay vì sao khu mới vắng vẻ ban ngày. Nó cũng là cách đo tiến bộ: sau mười năm, số ô đậm màu giảm đi bao nhiêu.
Câu hỏi thường gặp
Phân khu chức năng là gì?
Là việc chia đất đô thị thành các vùng dành cho từng chức năng như ở, thương mại, công nghiệp, cây xanh. Nó ra đời để tách các hoạt động gây hại khỏi nhà ở.
Đất hỗn hợp trong quy hoạch là gì?
Là đất cho phép nhiều chức năng cùng tồn tại như nhà ở, thương mại, văn phòng, dịch vụ trong cùng công trình hoặc cùng khu. Mức hỗn hợp thực tế phụ thuộc vào tỷ lệ tối thiểu được quy định cho từng chức năng.
Hỗn hợp theo chiều đứng là gì?
Là nhiều chức năng xếp chồng trong một công trình, ví dụ cửa hàng ở tầng trệt, văn phòng ở tầng giữa và căn hộ ở tầng trên. Nhà ống kinh doanh tầng trệt là dạng quen thuộc nhất.
Khu đô thị đơn chức năng có nhược điểm gì?
Chuyến đi dài và dồn vào giờ cao điểm, phụ thuộc phương tiện cá nhân, hạ tầng bị bỏ trống nửa ngày, kém an toàn khi vắng người và dịch vụ nhỏ khó tồn tại.
Chức năng nào không nên đặt cạnh nhà ở?
Công nghiệp gây ô nhiễm, kho hoá chất, trạm trung chuyển rác và bãi xe tải lớn. Các chức năng như nhà hàng lớn hay quán bar có thể đặt gần nhà ở nếu kiểm soát giờ hoạt động và tiếng ồn.
