Đi dọc một con phố mới mở, bạn thấy dãy nhà mặt tiền không thẳng hàng: nhà này sát vỉa hè, nhà kia lùi vào ba mét làm sân để xe, nhà bên cạnh lại nhô ban công ra gần mép đường. Mỗi nhà đều có thể hợp pháp, vì mỗi lô có thể được cấp phép vào những thời điểm và theo những quy định khác nhau. Nhưng cảm giác về con phố là lộn xộn. Ba đường ranh vô hình trên bản vẽ, nếu được dùng nhất quán, là thứ tạo nên một mặt phố có trật tự.
Ba khái niệm, định nghĩa gọn
- Chỉ giới đường đỏ: đường ranh giới phân định phần đất dành cho đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật công cộng với phần đất dành cho công trình. Phía ngoài chỉ giới đường đỏ là lòng đường, vỉa hè, dải cây.
- Chỉ giới xây dựng: đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên lô đất. Công trình không được vượt ra phía ngoài đường này (trừ một số phần nhô ra được phép).
- Khoảng lùi: khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Khi khoảng lùi bằng 0, chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ: nhà được xây sát vỉa hè. Đây là kiểu phổ biến của phố nhà ống.
Chỉ giới đường đỏ không phải ranh thửa đất
Đây là chỗ người mới hay nhầm. Ranh thửa là ranh sở hữu, sử dụng đất theo hồ sơ địa chính. Chỉ giới đường đỏ là ranh theo quy hoạch. Hai đường này có thể trùng nhau, nhưng khi một con đường được quy hoạch mở rộng, chỉ giới đường đỏ mới có thể nằm lùi vào trong ranh thửa hiện tại. Phần đất nằm giữa hai đường ấy là phần thuộc phạm vi mở đường theo quy hoạch.
Khi làm đồ án cải tạo, luôn thể hiện đồng thời ba đường: ranh thửa hiện trạng, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng. Thiếu một đường là thiếu thông tin để đánh giá tác động lên từng lô.
Vì sao có khoảng lùi
Khoảng lùi không phải để “trang trí”. Nó phục vụ những mục đích cụ thể:
- Ánh sáng và thông gió cho phố: đường càng hẹp, công trình càng cao thì phố càng tối. Khoảng lùi giúp giữ tỷ lệ chiều cao nhà trên bề rộng không gian phố.
- Không gian chuyển tiếp: sân trước, lối vào, chỗ dừng xe tạm, cây xanh riêng.
- An toàn: công trình cao tầng lùi xa đường hơn để giảm nguy cơ vật rơi, tăng không gian cứu hộ.
- Nhất quán cảnh quan: cả dãy lùi cùng một khoảng tạo mặt phố thẳng hàng.
Nguyên tắc chung trong nhiều quy chuẩn: khoảng lùi tối thiểu tăng theo chiều cao công trình và phụ thuộc bề rộng lộ giới. Con số cụ thể cần tra trong quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành và quy hoạch chi tiết của khu vực.
Khoảng lùi và hình thái phố
| Kiểu khoảng lùi | Hình thái phố tạo ra | Phù hợp với |
|---|---|---|
| Bằng 0, liên tục | Mặt phố khép kín, cửa hàng sát vỉa hè | Phố thương mại, lõi đô thị, phố đi bộ |
| Lùi đều vài mét | Dải sân trước liên tục, phố thoáng | Phố ở, khu biệt thự, đại lộ có cây |
| Đế sát phố, tháp lùi | Giữ tỷ lệ phố ở tầm mắt, giảm cảm giác bị ép | Phố có công trình cao tầng |
| Không nhất quán | Mặt phố răng cưa, góc khuất | Không nên chủ đích tạo ra |
Mô hình “đế sát phố, tháp lùi” đáng chú ý: phần đế 3–5 tầng xây sát chỉ giới, phần tháp phía trên lùi thêm. Người đi bộ cảm nhận chiều cao của đế, không phải của tháp, nên phố vẫn có tỷ lệ con người dù công trình cao.
Phần nhô ra và chỉ giới ngầm
Phần nhô ra: ban công, ô văng, mái đón, bậc thềm. Quy chuẩn thường cho phép một số phần nhô ra vượt chỉ giới xây dựng, và trong trường hợp khoảng lùi bằng 0 thì vượt cả chỉ giới đường đỏ ở độ cao nhất định, với mức nhô tối đa phụ thuộc bề rộng lộ giới. Ở tầng trệt, gần như không phần nào được nhô ra lấn vỉa hè.
Chỉ giới xây dựng ngầm: giới hạn cho phần công trình dưới mặt đất như tầng hầm. Nó có thể khác chỉ giới trên mặt đất, vì dưới vỉa hè có đường ống, cáp, cống cần bảo vệ.
Góc phố và vạt góc
Ở các lô góc, quy hoạch thường yêu cầu vạt góc: cắt chéo hoặc bo tròn góc công trình ở tầng thấp để đảm bảo tầm nhìn cho người lái xe tại nút giao. Kích thước vạt góc phụ thuộc cấp đường và bán kính bó vỉa. Đây là chi tiết nhỏ nhưng thường bị bỏ quên trong đồ án, dẫn tới phương án có góc nhà vuông vức chắn tầm nhìn nút giao.
Áp dụng: xác định ba đường cho một lô đất
Bài tập trên một lô đất giả định mặt tiền 8 m, sâu 20 m, giáp một con đường có kế hoạch mở rộng:
- Vẽ ranh thửa theo hồ sơ.
- Vẽ chỉ giới đường đỏ theo bản vẽ quy hoạch chi tiết. Giả sử đường mở rộng làm chỉ giới lùi vào 2 m so với ranh thửa phía trước. Diện tích còn lại: 8 × 18 = 144 m².
- Xác định khoảng lùi theo quy hoạch khu vực; giả sử khu phố yêu cầu khoảng lùi 0 m cho nhà dưới một chiều cao nhất định. Chỉ giới xây dựng trùng chỉ giới đường đỏ.
- Kiểm tra khoảng lùi phía sau và bên nếu quy định có yêu cầu, ví dụ khoảng thông tầng hoặc sân sau để lấy sáng.
- Xác định phần nhô ra cho phép từ tầng 2 trở lên theo bề rộng lộ giới mới.
- Vẽ mặt cắt ngang từ tim đường tới cuối lô, thể hiện lòng đường, vỉa hè, chỉ giới, công trình và ban công.
Mặt cắt ở bước 6 là bản vẽ quan trọng nhất: nó cho thấy trong một hình duy nhất mối quan hệ giữa phố và nhà. Hãy tập vẽ mặt cắt này cho mọi con phố trong đồ án, và bạn sẽ thấy ngay chỗ nào phố quá tối, chỗ nào vỉa hè quá hẹp, chỗ nào mặt đứng cần đồng bộ lại.
Câu hỏi thường gặp
Chỉ giới đường đỏ là gì?
Là đường ranh giới phân định phần đất dành cho đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật công cộng với phần đất dành cho công trình, được xác định trên bản đồ quy hoạch.
Chỉ giới xây dựng khác chỉ giới đường đỏ thế nào?
Chỉ giới đường đỏ phân định đất đường với đất công trình. Chỉ giới xây dựng là giới hạn mà công trình chính được phép xây tới. Khoảng cách giữa hai đường này gọi là khoảng lùi.
Khoảng lùi bằng 0 có nghĩa là gì?
Nghĩa là chỉ giới xây dựng trùng chỉ giới đường đỏ, công trình được xây sát vỉa hè. Đây là kiểu phổ biến ở phố nhà ống và phố thương mại.
Ban công có được nhô ra vỉa hè không?
Quy chuẩn thường cho phép ban công và một số phần nhô ra vượt chỉ giới ở độ cao nhất định, với mức nhô tối đa phụ thuộc bề rộng lộ giới. Ở tầng trệt hầu như không được nhô ra lấn vỉa hè. Cần tra quy định hiện hành cụ thể.
Vạt góc ở lô đất góc là gì?
Là phần cắt chéo hoặc bo tròn góc công trình ở tầng thấp tại nút giao, nhằm đảm bảo tầm nhìn cho người điều khiển phương tiện. Kích thước phụ thuộc cấp đường.
