Năm 1961, một nhà báo không có bằng cấp về quy hoạch xuất bản cuốn The Death and Life of Great American Cities, mở đầu bằng câu tuyên bố thẳng rằng cuốn sách là một cuộc tấn công vào quy hoạch và tái thiết đô thị đương thời. Jane Jacobs quan sát khu phố mình sống ở New York, và thấy những điều mà các sơ đồ quy hoạch của thời đó không thấy: những khu “lộn xộn” bị coi là ổ chuột lại an toàn, sống động và gắn kết hơn những khu mới xây ngăn nắp.
Điều làm Jacobs khác những người phê bình khác là bà không dừng ở cảm xúc. Bà đưa ra những điều kiện cụ thể, và chúng vẫn đo được hôm nay.
Câu hỏi xuất phát: điều gì làm phố an toàn
Jacobs bắt đầu từ vỉa hè. Một con phố an toàn không nhờ cảnh sát mà nhờ mắt nhìn ra phố (eyes on the street): chủ cửa hàng, người ngồi ở cửa sổ, người qua lại. Muốn có mắt nhìn ra phố thì cần ba thứ: ranh giới rõ giữa không gian công cộng và riêng tư, công trình quay mặt ra phố, và vỉa hè có người sử dụng liên tục.
Bà gọi nhịp sinh hoạt thường ngày trên phố là vũ điệu vỉa hè: người đi làm buổi sáng, trẻ con đi học, bà nội trợ đi chợ, người bán hàng dọn quán, người đi làm về, quán ăn tối. Mỗi nhóm có mặt vào giờ khác nhau, nên vỉa hè không bao giờ trống.
Bốn điều kiện cho sự đa dạng
Trong phần trung tâm của cuốn sách, Jacobs đưa ra bốn điều kiện mà theo bà, thiếu một điều kiện nào thì phố khó sống động:
| Điều kiện | Nội dung | Đo trên thực địa bằng |
|---|---|---|
| 1. Nhiều chức năng chính | Khu vực phải có ít nhất hai chức năng chính kéo người đến vào các giờ khác nhau | Đếm người đi bộ theo khung giờ sáng, trưa, chiều, tối |
| 2. Ô phố ngắn | Phần lớn ô phố phải ngắn, cơ hội rẽ góc nhiều | Đo chiều dài cạnh ô phố, đếm nút giao trên km² |
| 3. Nhà cũ xen nhà mới | Cần một tỷ lệ nhà cũ, giá thuê thấp, để các hoạt động nhỏ và mới có chỗ | Ghi tuổi công trình, đếm cửa hàng độc lập |
| 4. Mật độ đủ cao | Phải có đủ người tập trung, kể cả người sống ở đó | Mật độ dân số và mật độ việc làm quanh phố |
Vì sao chức năng chính phải là “chính”
Jacobs phân biệt chức năng chính (nhà ở, văn phòng, trường học, nhà hát: những thứ tự kéo người đến) với chức năng phụ (quán ăn, cửa hàng: phục vụ những người đã có mặt). Một khu chỉ có văn phòng sẽ có quán cơm trưa nhưng chết lúc bảy giờ tối. Thêm nhà ở hoặc một trường đại học tạo ra nhịp thứ hai, và các quán sống được cả ngày.
Vì sao ô phố ngắn
Ô phố dài làm dòng người dồn vào ít tuyến, phần lớn mặt phố thiếu người qua. Ô ngắn tạo nhiều lộ trình khác nhau, nhiều góc phố, và mỗi góc là một vị trí kinh doanh tốt.
Vì sao cần nhà cũ
Đây là điều kiện hay bị hiểu nhầm nhất. Jacobs không nói nhà cũ đẹp hơn. Bà nói nhà cũ rẻ hơn, và doanh nghiệp mới, nhỏ, thử nghiệm không trả nổi tiền thuê nhà mới. Một khu toàn công trình mới xây chỉ chứa được chuỗi cửa hàng lớn và ngân hàng.
Vì sao mật độ
Jacobs bảo vệ mật độ cao trong thời kỳ mà mật độ bị coi là nguyên nhân của ổ chuột. Bà chỉ ra rằng vấn đề của ổ chuột là quá nhiều người trong một phòng (chen chúc), không phải quá nhiều nhà ở trên một diện tích (mật độ). Hai khái niệm này phải tách riêng.
Bốn điều kiện phải đi cùng nhau
Lỗi hay gặp khi áp dụng là chọn một điều kiện dễ làm nhất rồi tuyên bố đã “theo Jacobs”. Phổ biến nhất là thêm cửa hàng tầng trệt vào khối nhà ở. Nhưng nếu ô phố dài 300 m và mật độ quanh đó thấp, cửa hàng sẽ đóng cửa sau vài tháng vì không đủ khách đi ngang. Ngược lại, mật độ cao mà thiếu chức năng chính thứ hai thì phố đông vào sáng sớm và tối muộn, trưa vắng tanh.
Hãy coi bốn điều kiện như bốn chân ghế: thiếu một chân thì ghế vẫn đứng được một lúc nhưng không ai ngồi lâu.
Những lời phê bình công bằng
- Tính khái quát: quan sát chủ yếu ở một khu phố cụ thể của New York; điều kiện văn hoá, khí hậu, kinh tế ở nơi khác có thể khác.
- Nghịch lý thành công: chính những khu phố Jacobs ca ngợi về sau trở nên đắt đỏ, đẩy cư dân và cửa hàng nhỏ đi. Bốn điều kiện tạo ra sức sống nhưng không tự bảo vệ khả năng chi trả.
- Ít công cụ cho quy mô vùng: bà nói nhiều về phố và khu phố, ít về giao thông vùng, hạ tầng lớn.
Đọc Jacobs ở đô thị Việt Nam
Nhiều khu phố nhà ống ở đô thị Việt Nam đáp ứng gần như tự nhiên cả bốn điều kiện: nhà ở kết hợp kinh doanh tầng trệt, ngõ dày, nhà nhiều tuổi khác nhau, mật độ cao. Mắt nhìn ra phố có sẵn vì chủ nhà ngồi bán hàng ngay mặt tiền.
Ngược lại, vài vấn đề không nằm trong khung của Jacobs: vỉa hè bị chiếm dụng làm chỗ để xe và bán hàng khiến người đi bộ phải xuống lòng đường. Sức sống đường phố mạnh đến mức lấn át chức năng lưu thông. Đây là lý do áp nguyên văn Jacobs vào bối cảnh Việt Nam cần tư duy phê phán: vấn đề ở đây thường không phải thiếu sức sống, mà là tổ chức sức sống sẵn có.
Áp dụng: bảng kiểm Jacobs cho một phương án khu ở mới
- Chức năng chính: ngoài nhà ở, có ít nhất một chức năng thu hút người vào ban ngày không (trường, văn phòng, chợ)?
- Ô phố: cạnh ô phố dài nhất bao nhiêu mét? Nếu trên 150 m, có lối đi công cộng xuyên ô không?
- Đa dạng tuổi và giá: phương án có cách nào tạo ra mặt bằng giá thuê thấp, ví dụ giữ lại vài dãy nhà hiện hữu, cho phép kinh doanh tại nhà, hay chia nhỏ lô?
- Mật độ: trong bán kính 400 m quanh con phố chính dự kiến có bao nhiêu người ở và làm việc?
- Mắt nhìn ra phố: tầng trệt có bao nhiêu phần trăm mặt tiền là cửa đi, cửa sổ, cửa hàng, so với tường đặc, cổng bãi xe?
Hãy chấm từng mục theo thang ba mức: đạt, một phần, không đạt. Một phương án không đạt hai mục trở lên nên được chỉnh trước khi trình bày, vì đó là những điểm hội đồng có kinh nghiệm sẽ hỏi.
Cuốn sách của Jacobs dày nhưng dễ đọc, viết như một bài phóng sự dài. Đọc chương về vỉa hè và chương về bốn điều kiện trước, rồi đi bộ một vòng quanh nơi bạn ở và thử nhìn nó bằng con mắt của bà.
Câu hỏi thường gặp
Bốn điều kiện của Jane Jacobs là gì?
Gồm nhiều chức năng chính kéo người đến vào các giờ khác nhau, ô phố ngắn, nhà cũ xen nhà mới để có mặt bằng giá rẻ, và mật độ người đủ cao. Theo Jacobs, thiếu một điều kiện thì phố khó sống động.
Mắt nhìn ra phố nghĩa là gì?
Là sự giám sát tự nhiên từ những người sống, làm việc và qua lại trên phố. Phố có nhiều cửa hàng, cửa sổ và người qua lại liên tục thì an toàn hơn mà không cần giám sát chính thức.
Vì sao Jacobs cho rằng cần giữ nhà cũ?
Vì nhà cũ có giá thuê thấp, tạo chỗ cho doanh nghiệp nhỏ, mới và thử nghiệm. Khu toàn nhà mới thường chỉ chứa được các chuỗi cửa hàng lớn có khả năng trả tiền thuê cao.
Mật độ cao và chen chúc khác nhau thế nào?
Mật độ cao là nhiều nhà ở trên một đơn vị diện tích đất. Chen chúc là quá nhiều người trong một phòng hay một căn nhà. Jacobs cho rằng vấn đề của ổ chuột là chen chúc chứ không phải mật độ.
Lý thuyết Jane Jacobs có áp dụng được ở Việt Nam không?
Có, nhưng cần điều chỉnh. Nhiều phố nhà ống đã có sẵn bốn điều kiện, nên vấn đề thường là tổ chức lại sức sống như trả vỉa hè cho người đi bộ, chứ không phải tạo sức sống từ đầu.
