Một nhóm sinh viên trình phương án: lô đất 2.000 m², mật độ xây dựng 60%, cao 15 tầng, hệ số sử dụng đất 5. Giảng viên hỏi đúng một câu: “60% nhân 15 là bao nhiêu?” Là 9,0, gần gấp đôi hệ số được phép. Ba con số trông hợp lý khi đứng riêng lại mâu thuẫn khi đặt cạnh nhau.
Bài này đi qua cách tính từng bước, dùng một lô đất giả định, để bạn không bao giờ mắc lỗi đó.
Ba định nghĩa cần chính xác
- Mật độ xây dựng = diện tích chiếm đất của công trình ÷ diện tích lô đất × 100%. Diện tích chiếm đất là hình chiếu bằng của công trình lên mặt đất, thường tính theo mép ngoài tường tầng trệt hoặc mép mái tuỳ quy định.
- Hệ số sử dụng đất (thường viết tắt HSSDĐ, tương đương FAR trong tài liệu tiếng Anh) = tổng diện tích sàn ÷ diện tích lô đất. Không có đơn vị, ghi dạng “lần”.
- Tầng cao: số tầng tính từ mặt đất, theo cách đếm của quy định hiện hành (tầng lửng, tum mái có thể được tính hoặc không).
Quan hệ gần đúng: HSSDĐ ≈ mật độ xây dựng × số tầng trung bình. Chữ “trung bình” quan trọng, vì công trình thường có khối đế rộng và khối tháp hẹp.
Lô đất giả định
Lô đất hình chữ nhật 40 × 50 m, diện tích 2.000 m². Ô chỉ tiêu ghi: đất hỗn hợp, mật độ xây dựng tối đa 50%, tầng cao tối đa 12, HSSDĐ tối đa 4,0.
Bước 1: tính các giới hạn
- Diện tích chiếm đất tối đa: 2.000 × 50% = 1.000 m².
- Tổng diện tích sàn tối đa: 2.000 × 4,0 = 8.000 m².
- Nếu phủ kín 1.000 m² mỗi tầng: 8.000 ÷ 1.000 = 8 tầng là chạm trần HSSDĐ, chưa tới trần tầng cao 12.
Nhận xét đầu tiên: ràng buộc chặt nhất ở đây là HSSDĐ, không phải tầng cao. Xây 12 tầng chỉ được khi mỗi tầng trung bình không quá 667 m².
Bước 2: thử ba phương án hình khối
| Phương án | Mô tả | Chiếm đất | Mật độ | Tổng sàn | HSSDĐ |
|---|---|---|---|---|---|
| A. Khối đều | 8 tầng × 1.000 m² | 1.000 m² | 50% | 8.000 m² | 4,0 |
| B. Đế + tháp | Đế 3 tầng × 1.000 m² + tháp 9 tầng × 550 m² | 1.000 m² | 50% | 7.950 m² | 3,98 |
| C. Tháp mảnh | 12 tầng × 660 m² | 660 m² | 33% | 7.920 m² | 3,96 |
Cả ba đều hợp lệ và có tổng sàn gần như nhau. Khác biệt nằm ở không gian: A chiếm tối đa mặt đất, ít sân; C chừa 67% đất trống; B tạo mặt phố liên tục ba tầng và tháp lùi vào, thường là lựa chọn cân bằng.
Diện tích nào tính vào tổng sàn
Đây là chỗ các con số trên giấy lệch khỏi công trình thật. Cách tính cụ thể phụ thuộc quy chuẩn hiện hành và đôi khi quy định riêng của từng địa phương, nhưng các câu hỏi luôn phải đặt ra:
- Tầng hầm dùng cho đỗ xe và kỹ thuật thường được xử lý riêng, không cộng vào HSSDĐ như tầng nổi. Tầng hầm dùng cho thương mại có thể bị tính.
- Tum thang, phòng kỹ thuật mái: thường không tính nếu diện tích nhỏ, trong giới hạn.
- Ban công, lô gia: cách tính khác nhau; luôn kiểm tra quy định đang áp dụng.
- Tầng lửng: có thể tính vào số tầng hoặc không, tuỳ tỷ lệ diện tích so với tầng dưới.
Lời khuyên nghề nghiệp: khi làm phương án, lập bảng tính diện tích sàn tách riêng từng loại (sàn nổi, sàn hầm, sàn kỹ thuật, ban công) để khi quy định thay đổi hoặc được hỏi, bạn điều chỉnh được ngay.
Diện tích lô đất: trước hay sau khi trừ lộ giới
Nếu một phần lô nằm trong phạm vi mở đường quy hoạch, phần đó thường không được tính là đất xây dựng. Với lô ví dụ, giả sử mép 40 m giáp đường bị lùi 3 m cho mở rộng lộ giới: diện tích còn lại 40 × 47 = 1.880 m². Tổng sàn tối đa giảm còn 1.880 × 4,0 = 7.520 m², mất 480 m² sàn, tương đương gần một tầng rưỡi của tháp ở phương án B.
Luôn hỏi: chỉ tiêu tính trên diện tích lô nào, trước hay sau khi trừ phần đất dành cho hạ tầng.
Từ tổng sàn đến số người
HSSDĐ chỉ cho biết khối lượng xây dựng. Để biết tác động lên hạ tầng, cần chuyển sang số người:
- Tách tổng sàn theo chức năng: ví dụ phương án B có đế 3.000 m² thương mại văn phòng, tháp 4.950 m² nhà ở.
- Nhân với hệ số sàn sử dụng: phần diện tích bán, cho thuê hoặc ở thực tế sau khi trừ hành lang, thang, tường. Hệ số này thường khoảng 70–85% tuỳ loại công trình.
- Nhà ở: 4.950 × 0,78 ≈ 3.860 m² sử dụng. Nếu căn hộ trung bình 70 m², được khoảng 55 căn; với 3,2 người mỗi căn, khoảng 175 người.
- Văn phòng: 3.000 × 0,75 ≈ 2.250 m². Nếu mỗi người làm việc cần 10–12 m², khoảng 190–225 người.
Từ số người, bạn tính được nhu cầu chỗ đỗ xe, lượng nước, lượng rác. Đây là bước nhiều đồ án bỏ qua, và là lý do phương án được chỉ tiêu cho phép nhưng hạ tầng xung quanh không kham nổi.
Lỗi hay gặp
- Cộng dồn tối đa mọi chỉ tiêu như ví dụ đầu bài: mật độ tối đa × tầng cao tối đa vượt xa HSSDĐ.
- Tính mật độ trên diện tích tầng điển hình thay vì tầng lớn nhất, nhất là khi có đế rộng.
- Quên khoảng lùi: mật độ 50% không có nghĩa là đặt khối ở đâu cũng được; khoảng lùi từ ranh và chỉ giới xây dựng có thể giới hạn diện tích chiếm đất thực tế còn nhỏ hơn.
- Không ghi quy ước tính: người đọc không biết con số đã gồm hầm hay chưa.
Áp dụng: bảng tính một trang
Lập một bảng tính với các dòng: diện tích lô gốc, phần trừ lộ giới, diện tích lô tính chỉ tiêu, mật độ tối đa, diện tích chiếm đất tối đa, HSSDĐ tối đa, tổng sàn tối đa, tầng cao tối đa, sàn trung bình mỗi tầng nếu lên tối đa tầng. Rồi thêm các dòng của phương án: chiếm đất thực, tổng sàn thực theo từng loại, HSSDĐ thực, số người ước tính.
Làm bảng này cho mọi phương án bạn vẽ, kể cả phác thảo. Mất mười phút mỗi lần, nhưng nó bắt lỗi trước khi bạn mất ba ngày dựng mô hình cho một khối nhà không bao giờ được phép xây.
Câu hỏi thường gặp
Hệ số sử dụng đất là gì?
Là tỷ số giữa tổng diện tích sàn của công trình và diện tích lô đất. Ví dụ lô 1.000 m² có hệ số 3,0 thì tổng diện tích sàn tối đa là 3.000 m².
Mật độ xây dựng tính thế nào?
Lấy diện tích chiếm đất của công trình chia cho diện tích lô đất rồi nhân 100%. Diện tích chiếm đất là hình chiếu bằng của công trình lên mặt đất theo cách tính của quy định hiện hành.
Quan hệ giữa hệ số sử dụng đất, mật độ và tầng cao là gì?
Hệ số sử dụng đất xấp xỉ bằng mật độ xây dựng nhân số tầng trung bình. Vì vậy không thể đồng thời dùng mật độ tối đa và tầng cao tối đa nếu tích của chúng vượt hệ số sử dụng đất cho phép.
Tầng hầm có tính vào hệ số sử dụng đất không?
Thường tầng hầm dùng cho đỗ xe và kỹ thuật được xử lý riêng và không cộng như tầng nổi, còn tầng hầm dùng cho thương mại có thể bị tính. Cần kiểm tra quy chuẩn và quy định địa phương đang áp dụng.
Làm sao ước tính số người từ tổng diện tích sàn?
Tách sàn theo chức năng, nhân với hệ số sàn sử dụng khoảng 70 đến 85%, rồi chia cho diện tích bình quân mỗi căn hộ hoặc mỗi chỗ làm việc và nhân số người mỗi căn.
