Khi một nhà máy trong nội đô di dời, khu đất vài hecta bỗng trở thành quỹ đất hiếm hoi đủ lớn để làm một điều gì đó có ý nghĩa: công viên, trường học, khu ở hỗn hợp. Trong đồ án sinh viên, khu đất ấy thường được xử lý như mặt bằng trống. Trong thực tế, nó là một trong những loại đất phức tạp nhất để phát triển, vì những gì nằm dưới mặt đất và những gì nằm trong hồ sơ lịch sử của nó.
Tài liệu quốc tế gọi loại đất này là brownfield: đất đã từng được sử dụng, có thể bị ô nhiễm thực tế hoặc tiềm ẩn, cần xử lý trước khi tái sử dụng.
Vì sao đáng làm dù khó
- Vị trí: nhà máy cũ thường nằm ở vị trí từng là rìa đô thị, nay đã thành gần trung tâm, có sẵn đường, điện, nước.
- Quy mô: hiếm có khu đất liền thửa vài hecta nào khác trong nội đô.
- Giảm áp lực mở đất mới: mỗi hecta tái sử dụng là một hecta đất nông nghiệp ven đô không phải chuyển đổi.
- Loại bỏ rủi ro sẵn có: đất nhiễm bẩn để nguyên cũng tiếp tục ảnh hưởng nước ngầm và khu dân cư xung quanh.
Bước 1: đọc lịch sử khu đất
Trước mọi bản vẽ, cần biết khu đất đã dùng vào việc gì, qua những thời kỳ nào. Loại hình sản xuất quyết định loại ô nhiễm có thể có:
| Loại hình trước đây | Chất ô nhiễm thường gặp cần nghi vấn |
|---|---|
| Cơ khí, sửa chữa, xưởng tàu | Dầu mỡ, hydrocacbon, kim loại nặng, dung môi tẩy rửa |
| Mạ, sơn, in | Kim loại nặng như crôm, niken, chì; dung môi hữu cơ |
| Hoá chất, thuốc bảo vệ thực vật | Hợp chất hữu cơ khó phân huỷ, tuỳ sản phẩm cụ thể |
| Kho xăng dầu, trạm nhiên liệu | Hydrocacbon dầu mỏ trong đất và nước ngầm |
| Dệt nhuộm | Thuốc nhuộm, kim loại nặng, bùn thải |
| Nhà máy điện than, lò hơi | Tro xỉ, kim loại nặng |
Nguồn thông tin: bản đồ và ảnh chụp từ trên cao các thời kỳ, hồ sơ doanh nghiệp, phỏng vấn công nhân cũ (họ nhớ chỗ nào chôn thùng phuy, chỗ nào đổ bùn thải chính xác hơn mọi tài liệu).
Bước 2: đánh giá theo giai đoạn
Quy trình đánh giá đất nhiễm bẩn thường chia hai hoặc ba giai đoạn:
- Giai đoạn đánh giá sơ bộ: nghiên cứu hồ sơ, khảo sát hiện trường bằng mắt, xác định khu vực nghi vấn. Không lấy mẫu hoặc lấy rất ít.
- Giai đoạn khảo sát chi tiết: khoan lấy mẫu đất và nước ngầm theo lưới, dày hơn ở khu vực nghi vấn; phân tích phòng thí nghiệm; lập bản đồ phân bố ô nhiễm theo mặt bằng và chiều sâu.
- Đánh giá rủi ro và kế hoạch xử lý: so sánh nồng độ với ngưỡng cho phép theo mục đích sử dụng dự kiến, chọn phương án xử lý.
Điểm quan trọng với người làm quy hoạch: ngưỡng cho phép phụ thuộc mục đích sử dụng. Đất cho khu ở và trường học có ngưỡng chặt hơn đất cho thương mại hoặc bãi đỗ xe.
Bước 3: xếp chức năng theo mức nhạy cảm
Đây là chỗ quy hoạch sử dụng đất và kỹ thuật môi trường gặp nhau. Thay vì xử lý toàn bộ khu đất về mức sạch nhất (rất tốn kém), có thể bố trí chức năng khớp với bản đồ ô nhiễm:
- Nhạy cảm cao (nhà ở có vườn, trường mầm non, sân chơi trẻ em): đặt trên phần đất sạch nhất hoặc đã xử lý triệt để.
- Nhạy cảm trung bình (căn hộ không có vườn đất, văn phòng, thương mại): có thể đặt trên phần đất đã xử lý và có lớp phủ.
- Nhạy cảm thấp (bãi đỗ, đường, quảng trường lát): có thể đặt trên phần đất được cô lập bằng lớp phủ kín.
Bước 4: chọn cách xử lý
Các nhóm phương án phổ biến, mỗi nhóm có đánh đổi riêng:
- Đào và vận chuyển đi: nhanh, chắc chắn, nhưng tốn kém và chỉ chuyển ô nhiễm sang nơi khác.
- Cô lập tại chỗ: phủ lớp đất sạch, màng chống thấm, lớp bê tông. Rẻ hơn nhưng cần quản lý lâu dài, hạn chế đào xới sau này.
- Xử lý tại chỗ: sinh học (vi sinh vật phân huỷ dầu), hoá học, hút hơi. Chậm, cần thời gian nhiều tháng đến nhiều năm, nhưng giảm lượng đất phải di chuyển.
- Thực vật xử lý: một số loài cây hấp thụ hoặc ổn định kim loại. Rất chậm, phù hợp với phần đất làm công viên tạm thời trong nhiều năm.
Giữ lại gì của nhà máy
Ở cấp khu vực, quyết định giữ lại không chỉ là chuyện kiến trúc từng công trình mà là chuyện cấu trúc không gian:
- Trục đường nội bộ cũ thường rộng, thẳng, có thể thành trục chính của khu mới.
- Đường ray, cầu trục, ống khói có thể thành điểm mốc, giúp khu mới có bản sắc ngay từ đầu.
- Nhà xưởng khẩu độ lớn có thể chứa chức năng công cộng như chợ, không gian sự kiện, thể thao trong nhà.
- Mặt nước, bể lắng cũ nếu được làm sạch có thể thành hồ điều hoà.
Phân kỳ: đừng vẽ mọi thứ xong cùng lúc
Khu đất công nghiệp cũ lớn thường không thể xử lý và xây dựng xong trong một đợt. Phân kỳ hợp lý:
- Đợt đầu trên phần đất sạch nhất, gần đường chính nhất: tạo dòng tiền, tạo người dùng đầu tiên.
- Trong lúc chờ, phần đất đang xử lý có thể dùng tạm làm công viên sự kiện, vườn ươm cây, bãi đỗ có lớp phủ.
- Đợt sau mở rộng dần vào phần khó xử lý, khi đã có hạ tầng và khu đã có sức sống.
Áp dụng: khung phân tích cho đồ án chuyển đổi
Nếu bạn nhận đề tài chuyển đổi một khu nhà máy cũ, thuyết minh nên có năm bản đồ: lịch sử sử dụng đất theo thời kỳ; khu vực nghi vấn ô nhiễm (dựa trên loại hình sản xuất và vị trí xưởng, kho, bể); công trình và cấu trúc đề xuất giữ lại; phân bố chức năng theo mức nhạy cảm; và phân kỳ thực hiện. Khi bạn không có số liệu lấy mẫu thật, hãy ghi rõ là giả định và nêu những điểm cần khảo sát. Một đồ án biết mình chưa biết gì luôn thuyết phục hơn một đồ án coi khu đất là trang giấy trắng.
Câu hỏi thường gặp
Brownfield là gì?
Là đất đã từng được sử dụng cho công nghiệp hoặc thương mại, có thể bị ô nhiễm thực tế hoặc tiềm ẩn, cần đánh giá và xử lý trước khi chuyển sang mục đích sử dụng mới.
Làm sao biết đất nhà máy cũ có bị ô nhiễm không?
Cần nghiên cứu lịch sử sản xuất, khảo sát hiện trường, rồi khoan lấy mẫu đất và nước ngầm để phân tích trong phòng thí nghiệm. Loại hình sản xuất trước đây giúp dự đoán loại chất cần kiểm tra.
Đất nhiễm bẩn có xây nhà ở được không?
Có thể nếu được xử lý đạt ngưỡng cho phép với mục đích nhà ở, vốn chặt hơn các mục đích khác. Thường người ta bố trí nhà ở và trường học trên phần đất sạch nhất.
Các cách xử lý đất ô nhiễm phổ biến là gì?
Gồm đào và vận chuyển đất ô nhiễm đi, cô lập tại chỗ bằng lớp phủ và màng chống thấm, xử lý tại chỗ bằng phương pháp sinh học hoặc hoá học, và dùng thực vật để hấp thụ hoặc ổn định chất ô nhiễm.
Có nên giữ lại công trình nhà máy cũ không?
Nên cân nhắc giữ lại những yếu tố tạo bản sắc và có thể tái sử dụng như trục đường nội bộ, ống khói, nhà xưởng khẩu độ lớn, sau khi kiểm tra an toàn kết cấu và ô nhiễm.
