Đi bộ 100 m trên một con phố nhà ống ở quận trung tâm, bạn đi qua khoảng 20–25 cánh cửa. Đi 100 m dọc chân một khu chung cư mới, có khi chỉ gặp một cổng gác và một lối xuống hầm xe. Cùng là khu ở, nhưng hai con phố sống theo hai cách hoàn toàn khác.
Người làm quy hoạch thường chọn loại hình nhà ở theo chỉ tiêu dân số và hệ số sử dụng đất. Ít khi ai hỏi câu ngược lại: loại hình này sẽ làm gì với con phố.
Giao diện nhà – phố là gì
Giao diện (street interface, hay frontage) là vùng chuyển tiếp giữa không gian riêng và không gian chung: bậc thềm, hiên, cửa hàng, hàng rào, sân trước. Jane Jacobs gọi tên hiệu ứng quan trọng nhất của nó là “mắt nhìn ra phố” (eyes on the street): khi có người ở, người bán hàng nhìn ra phố, con phố tự được trông chừng mà không cần bảo vệ.
Ba đặc điểm đo được của giao diện:
- Số lối vào trên 100 m mặt phố.
- Tỷ lệ mặt đứng trong suốt ở tầng trệt (cửa kính, cửa mở).
- Khoảng lùi từ chỉ giới xây dựng tới mặt nhà, và cái gì nằm trong khoảng lùi đó.
Nhà phố: dày đặc lối vào, khó quản lý phương tiện
Nhà ống mặt tiền 4–5 m là loại hình đặc trưng của đô thị Việt Nam. Điểm mạnh của nó về mặt đô thị:
- Mỗi 4–5 m lại có một cửa, tầng trệt dễ chuyển sang buôn bán, tạo phố thương mại tự phát.
- Mắt nhìn ra phố liên tục cả ngày lẫn đêm, vì người ở ngay trên cửa hàng.
- Linh hoạt chức năng qua nhiều thế hệ: ở, cho thuê, văn phòng, quán cà phê.
Điểm yếu cũng đến từ chính cấu trúc đó. Mỗi nhà để 2–4 xe máy, và vỉa hè trở thành chỗ để xe và chỗ bày hàng. Mặt tiền hẹp nên cây xanh đường phố khó chen vào giữa các lối dắt xe. Khi quy hoạch khu nhà phố mới, việc cần thiết kế từ đầu là dải vỉa hè có phân vùng: phần đi bộ thông suốt, phần để xe và cây, và lối dắt xe gom lại thay vì mỗi nhà một dốc.
Nhà liền kề có sân trước: đẹp trên phối cảnh, vắng ngoài thực tế
Trong nhiều khu đô thị mới, nhà liền kề lùi vào 3–5 m, có sân trước và cổng sắt. Trên phối cảnh, dãy nhà thẳng hàng và gọn gàng. Ngoài thực tế thường xảy ra ba việc:
- Sân trước bị lợp mái để làm chỗ để ô tô, bán hàng hoặc mở rộng phòng khách.
- Cổng sắt kín che hẳn tầm nhìn từ nhà ra phố, mất hiệu ứng mắt nhìn ra phố.
- Tầng trệt không kinh doanh được nếu quy chế cấm, nên con phố im lặng suốt ban ngày khi người ở đi làm.
Giải pháp không nằm ở việc cấm đoán mà ở thiết kế: hàng rào thấp và thoáng (dưới khoảng 1,2 m phần đặc), quy định rõ phần nào của sân trước được lợp mái, và để một số trục chính được phép kinh doanh tầng trệt.
Chung cư: vấn đề nằm ở chân đế
Chung cư có thể rất tốt cho con phố, hoặc rất tệ. Khác biệt nằm hầu hết ở 6 mét đầu tiên của công trình, tức tầng trệt và tầng hai.
| Kiểu chân đế | Tác động lên phố |
|---|---|
| Khối đế thương mại mở ra phố, nhiều lối vào cửa hàng | Phố sống, có người qua lại cả ngày |
| Sảnh chung cư duy nhất, còn lại là tường kính mờ hoặc phòng kỹ thuật | Đoạn phố dài 60–100 m không có hoạt động |
| Chân đế là bãi xe nổi, lưới thép, lam che | Phố chết, cảm giác thiếu an toàn buổi tối |
| Tháp đặt giữa khu đất, xung quanh là tường rào | Không có giao diện, phố chỉ để đi qua |
Một chi tiết thường bị bỏ qua: lối ra vào hầm xe. Một dốc hầm cắt ngang vỉa hè với dòng xe liên tục vào giờ cao điểm có thể làm hỏng trải nghiệm đi bộ của cả đoạn phố. Nên đặt lối hầm ra đường nhánh, không ra trục đi bộ chính.
Trộn loại hình trong một khu
Khu dân cư dễ sống hiếm khi chỉ có một loại hình. Cách trộn hợp lý thường theo thứ bậc đường:
- Trục chính khu vực: chung cư có khối đế thương mại hoặc nhà phố kinh doanh, tạo phố thương mại.
- Đường nội bộ: nhà liền kề, nhà phố thuần ở, tạo phố yên tĩnh.
- Quanh công viên: công trình có mặt đứng nhìn ra công viên, không quay lưng.
Trộn loại hình còn giúp trộn nhóm cư dân: người trẻ thuê căn hộ nhỏ, gia đình nhiều thế hệ ở nhà phố, người cao tuổi ở căn hộ có thang máy. Một khu chỉ một loại hình thường chỉ phục vụ một giai đoạn đời người.
Áp dụng thực tế: đo giao diện một đoạn phố
Chọn 200 m phố gần nhà, mang theo sổ và điện thoại, đi một vòng hai bên:
- Đếm số lối vào (cửa nhà, cửa hàng, sảnh). Quy về số lối vào trên 100 m.
- Ước tỷ lệ mặt tiền tầng trệt “trong suốt”: nhìn được vào trong hoặc có hoạt động mở ra.
- Đánh dấu các đoạn “tường chết” dài hơn 20 m.
- Đếm số dốc dắt xe cắt ngang vỉa hè.
- Ghi chiều rộng vỉa hè còn đi được (trừ xe đỗ, hàng bày).
Làm cùng lúc ở một phố nhà ống và một phố chân chung cư, bạn sẽ có bảng so sánh đầu tiên cho đồ án của mình. Những con số này thuyết phục hơn nhiều so với câu “tạo không gian sống động” trong thuyết minh.
Khi vẽ mặt bằng tổng thể lần tới, hãy vẽ thêm một mặt cắt phố tỷ lệ 1/200 cho mỗi loại hình nhà ở bạn chọn. Nếu mặt cắt đó không có người đứng ở tầng trệt, đó là dấu hiệu cần xem lại.
Câu hỏi thường gặp
Loại hình nhà ở nào tốt nhất cho đô thị?
Không có loại tốt nhất. Nhà phố tạo phố sống động nhưng khó quản lý xe; chung cư chứa nhiều người nhưng dễ làm chết tầng trệt. Khu dễ sống thường trộn nhiều loại hình theo thứ bậc đường.
Mắt nhìn ra phố là gì?
Là khái niệm của Jane Jacobs: khi nhà ở và cửa hàng nhìn ra phố, người qua lại được trông chừng một cách tự nhiên, con phố an toàn hơn mà không cần bảo vệ.
Vì sao khu nhà liền kề mới thường vắng vẻ?
Vì nhà lùi sâu, cổng kín, tầng trệt không được kinh doanh, người ở đi làm cả ngày. Con phố thiếu hoạt động và thiếu mắt nhìn ra phố.
Chân đế chung cư nên thiết kế thế nào?
Nên có nhiều lối vào mở ra phố, mặt tiền trong suốt, tránh bãi xe nổi và tường kín dọc vỉa hè, đặt lối hầm xe ra đường nhánh.
Đo chất lượng giao diện đường phố bằng cách nào?
Đếm số lối vào trên 100 m, ước tỷ lệ mặt tiền tầng trệt trong suốt, đánh dấu đoạn tường chết dài hơn 20 m và đo bề rộng vỉa hè còn đi được.
