Hai khu đất cùng rộng 1 ha, cùng hệ số sử dụng đất 3,0. Khu thứ nhất là nhà phố 4–5 tầng liền kề, gần như phủ kín mặt đất. Khu thứ hai là ba tháp 25 tầng đứng giữa bãi cỏ và bãi đỗ xe. Trên bảng chỉ tiêu, hai khu giống hệt nhau. Ngoài thực địa, không ai nhầm chúng với nhau.
Đây là lý do người học quy hoạch phải đọc được ba con số mật độ cùng một lúc, và hiểu rằng mỗi con số chỉ kể một phần câu chuyện.
Ba chỉ tiêu, ba câu hỏi khác nhau
- Mật độ xây dựng (building coverage): diện tích chiếm đất của công trình chia cho diện tích lô đất. Trả lời câu hỏi mặt đất còn trống bao nhiêu.
- Hệ số sử dụng đất (FAR, floor area ratio): tổng diện tích sàn chia cho diện tích lô đất. Trả lời câu hỏi khu này chứa được bao nhiêu hoạt động.
- Mật độ dân số (người/ha): số người ở chia cho diện tích. Trả lời câu hỏi hạ tầng và dịch vụ phải phục vụ bao nhiêu người.
Ba đại lượng liên hệ với nhau qua số tầng trung bình và diện tích sàn bình quân mỗi người, nhưng không suy ra được nhau nếu thiếu thông tin.
Công thức nối ba con số
Với khu thuần ở, có thể viết gần đúng:
- Hệ số sử dụng đất ≈ mật độ xây dựng × số tầng trung bình
- Dân số ≈ diện tích sàn ở ÷ diện tích sàn bình quân mỗi người
Chữ “gần đúng” quan trọng. Tầng một của nhà phố thường là cửa hàng, không phải sàn ở. Chung cư có hành lang, lõi thang, tầng kỹ thuật, nên diện tích sàn xây dựng lớn hơn diện tích căn hộ bán được khoảng 20–30%. Bỏ qua các khoản này, dân số tính ra sẽ sai lệch đáng kể.
Ví dụ tính trên lô 1 ha
Giả định: lô 10.000 m², diện tích sàn căn hộ bình quân 30 m²/người, hệ số sàn căn hộ trên sàn xây dựng là 0,75 với chung cư và 0,85 với nhà phố (các giả định để luyện tính, không phải chuẩn).
| Phương án | Mật độ xây dựng | Số tầng | Hệ số SDĐ | Sàn ở ước tính | Dân số ước tính |
|---|---|---|---|---|---|
| A. Nhà phố liền kề, tầng 1 kinh doanh | 75% | 4 | 3,0 | 7.500 × 3 × 0,85 ≈ 19.100 m² | ≈ 640 người |
| B. Chung cư trung tầng, sân trong | 40% | 7–8 | 3,0 | 30.000 × 0,75 = 22.500 m² | ≈ 750 người |
| C. Ba tháp cao tầng | 12% | 25 | 3,0 | 30.000 × 0,75 = 22.500 m² | ≈ 750 người |
Ở phương án A, sàn ở đã trừ tầng một kinh doanh (còn 3 trên 4 tầng). Kết quả: cùng hệ số sử dụng đất, dân số chênh khoảng 15%, còn đất trống chênh gấp 3–7 lần. Khác biệt lớn nhất nằm ở cách công trình gặp mặt đất, không nằm ở con số trên bảng.
Mật độ gộp và mật độ thuần
Lỗi đọc số phổ biến thứ hai: không phân biệt mật độ thuần (tính trên đất ở) và mật độ gộp (tính trên toàn khu, gồm cả đường, công viên, trường học).
Một khu đô thị có đất ở chiếm 45% tổng diện tích. Mật độ thuần 400 người/ha trên đất ở tương đương mật độ gộp chỉ khoảng 180 người/ha. Khi so sánh với một thành phố khác, phải chắc hai con số cùng loại. Rất nhiều tranh luận “khu này đông hay thưa” thực ra là so mật độ thuần với mật độ gộp.
Cảm nhận mật độ không giống mật độ đo được
Người dân cảm thấy khu phố cổ Hà Nội đông nghẹt, trong khi một khu chung cư cao tầng mới có thể chứa nhiều người hơn trên mỗi hecta mà vẫn thấy vắng. Cảm nhận phụ thuộc vào:
- Mật độ hoạt động ở tầng trệt: cửa hàng, cửa ra vào mở ra phố.
- Khoảng cách giữa các mặt đứng: phố hẹp 6–8 m tạo cảm giác kín.
- Chiều cao so với bề rộng phố (tỷ lệ H/W).
- Số lối vào trên mỗi 100 m mặt phố.
Vì vậy, khi đề xuất tăng mật độ cho một khu, câu hỏi thực sự là tăng theo hình thái nào, chứ không chỉ là tăng bao nhiêu.
Những gì chỉ tiêu mật độ không cho biết
- Chất lượng khoảng trống. 88% đất trống ở phương án C có thể là bãi đỗ xe và đường nội bộ, không phải công viên.
- Bóng đổ. Tháp cao đặt sai hướng có thể che nắng cả dãy nhà bên cạnh nhiều giờ mỗi ngày.
- Gió. Khối cao tầng tạo luồng gió xuống chân công trình; khối liền kề thấp tầng lại có thể cản gió.
- Chi phí hạ tầng. Mật độ thấp trải rộng làm đường ống, đường dây dài hơn trên mỗi hộ.
Áp dụng thực tế: đọc bảng chỉ tiêu của một đồ án
Khi cầm một bản thuyết minh quy hoạch chi tiết, kiểm theo thứ tự:
- Tìm tổng diện tích khu và diện tích từng loại đất. Tính tỷ lệ đất ở.
- Tìm mật độ xây dựng và tầng cao cho từng ô. Nhân lại, so với hệ số sử dụng đất ghi trong bảng. Chênh nhiều là có ô tính sai hoặc chép nhầm.
- Tìm dân số dự kiến. Chia cho diện tích sàn ở để ra sàn bình quân mỗi người. Con số dưới 15 m² hoặc trên 60 m² là dấu hiệu cần hỏi lại giả định.
- Tính mật độ thuần và gộp, ghi rõ loại nào.
- Phác nhanh ba phương án khối trên giấy can với cùng hệ số sử dụng đất. Chọn phương án cho tầng trệt sống động và khoảng trống dùng được.
Một thói quen đáng giữ
Mỗi khi thấy một con số mật độ, tự hỏi: đây là loại nào, tính trên diện tích nào, và nó ẩn đi điều gì. Ba câu hỏi đó giúp tránh phần lớn các kết luận sai khi đọc tài liệu quy hoạch.
Bài tập nên làm tuần này: chọn hai khu bạn quen, một khu phố cũ và một khu chung cư mới, ước lượng mật độ xây dựng từ ảnh vệ tinh, đếm tầng khi đi ngang, rồi tính hệ số sử dụng đất. Bạn sẽ ngạc nhiên vì khu nào “đặc” hơn.
Câu hỏi thường gặp
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất khác nhau thế nào?
Mật độ xây dựng là phần trăm diện tích lô bị công trình chiếm đất. Hệ số sử dụng đất là tổng diện tích sàn chia cho diện tích lô. Cùng hệ số sử dụng đất có thể ứng với mật độ xây dựng rất khác nhau tùy số tầng.
Hệ số sử dụng đất 3 là cao hay thấp?
Không có câu trả lời chung. Hệ số 3 có thể là nhà phố 4 tầng phủ 75% đất hoặc tháp 25 tầng phủ 12% đất. Phải xem cùng mật độ xây dựng và tầng cao.
Mật độ dân số thuần và gộp là gì?
Mật độ thuần tính trên riêng đất ở; mật độ gộp tính trên toàn khu, gồm đường, công viên, công trình công cộng. Mật độ gộp luôn thấp hơn, nên khi so sánh phải cùng loại.
Tính dân số từ diện tích sàn như thế nào?
Lấy diện tích sàn xây dựng nhân hệ số sàn ở (trừ hành lang, lõi thang, tầng dịch vụ), rồi chia cho diện tích sàn bình quân mỗi người theo giả định của đồ án.
Vì sao khu phố cổ cảm thấy đông hơn khu chung cư cao tầng?
Vì cảm nhận mật độ phụ thuộc hoạt động ở tầng trệt, bề rộng phố, số lối vào mở ra phố, không chỉ số người trên mỗi hecta.
